不動産のご相談

不動産売却のご相談
不動産の売却には、法律や税務などの専門的なサポートが必要になります。 ご所有の不動産の査定価格だけでなく、お客さまの売却条件や現在の住宅ローンの完済方法、諸費用や手取り金額の算出等、お客さまのご希望にそったご売却を実現いたします。またお客様のご相談には、秘密厳守にて対応しております。事例として「販売広告等一切行わないで売却したい」などのご要望にも対応しております。
お気軽にご相談ください。
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不動産の価格査定
物件の種別 一般的な査定基準 ※のついている部分はクリックで詳細が確認できます。
土地 ※相続税路線価 国税庁が発表する、毎年1月1日現在における、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。 相続税や贈与税等を課す場合の財産評価などに用いられます。 一般に、路線価は、実勢価格の8割程度だといわれています。
※地価公示価格 一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、 また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、 土地鑑定委員会が、毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を一般の方々にお示しするものです。
※都道府県
地価調査
「都道府県地価調査」とは、 国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第9条に基づき、 都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地(平成18年は全国25,346地点)について不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、 これを審査、調整し、一定の基準日(7月1日)における正常価格を公表するものです。
これは、国が行う地価公示(毎年1月1日時点)とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。
中古住宅 建物価格 参考程度の概算ですが、一般的な木造住宅の場合、次の式に対象物件の金額・数字を入れて計算してみてください。
建物価格=再調達価格÷(耐用年数-築年数)
再調達価格は木造在来で@45~50万円程度、耐用年数20年位かと思います。
中古マンション 取引事例 分譲マンションの場合、主に取引事例比較により算定されます。その為、比較される事例の選択が問題となってきます。
1.主要駅からの距離(徒歩圏orバス圏)・学区・生活の利便性。
2.規模(単体or団地)・設備(EVの有無等)
3.築年数(新築は対象外)
事業用物件 利回り計算 一般的に事業用物件の場合、収益の利回りから逆算し、価格が決められます。
査定価格=年間賃料合計÷希望利回り(%)
概ね6%(築浅)~10%程度期待されます。
不動産の価格査定
エコハウジングでは、物件の価格査定を承っておます。お気軽にお申込みください。
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賃貸について
居住用賃貸物件の今後
ご存知の通り、アパート・マンションの空室を掲載する情報誌には、静岡市及びその周辺地域だけでも数千室の物件が 毎回掲載され、不動産賃貸物件を扱うインターネットの検索サイトは、数え切れないくらい立ち上がっている昨今、 居住用の賃貸物件を探されるお客様の動向は、近所の個人商店から郊外の大型量販店へスライドしていく消費者の 動向と同じ状況下にあるかと思われます。 駅前や、主要幹線道路沿いには全国規模のFC展開をする不動産会社が何社も軒を並べ、TVでは連日CMを流し 集客争いを繰り広げている状況です。そのFC加盟店の店舗数及び宣伝広告に対抗し、顧客を集め管理物件の空室を 埋めて行くことは、地元の不動産業者にとって年々厳しくなってきております。裏を返せばそれだけFC加盟店の集客能力、成約率が高いと言うことかと思います。 結果、何室もの空室を抱え、賃貸経営に苦しんでいらっしゃる賃貸経営者の皆様の多くが、それらのFC加盟店の門を 叩くこととなっています。 しかしながら、それにも功罪があるかと思います。不動産物件は、一つとして同じ物件はなく、同じ建物といえども 部屋によりその条件は違ってきます。ご自分の所有されている賃貸物件の空室が、如何にすればより早く成約するのか、 何時も考えていらっしゃると存じますが、空室対策は昔から「賃貸条件の緩和」・「契約条件の緩和」・「設備投資」 の三種の神器と、広告宣伝と言われてきております。先ほど申しあげた功罪の問題点として、FC加盟店にとっては、有る程度画一的に空室対策を行わないと効率が悪いという点と、取り扱い物件が多いと言う事は、成約できる物件だけを 扱って行けばよいと言う点があげられます。どの物件も押しなべて賃貸条件を下げ、保証会社を入れて入居基準を緩和し、 賃料に見合わないリフォームをして成約率アップに繋げてゆくきらいがあります。三種の神器もご自分の物件に合った 使い方が必要だと言うことです。 そこで、居住用賃貸物件をお持ちの皆様にご検討いただきたいのが、募集業務と管理業務は別の業務と考え、管理業務に 関しては、FC加盟店の新人社員に任せず、皆様の不動産物件を総合的に判断し、より良い空室対策を施してくれる、経験と知識の豊富な地元の不動産業者を慎重に選び、その意見を伺われてはどうでしょうか。 今話題のセカンドオピニオン的に、専門知識を有する管理業者を賃貸経営のスタッフとしてお加えになられることを お勧めしたいのです。 賃貸物件を何棟もお持ちの不動産賃貸業を生業とされていらっしゃる方々なら、ご自分の経験と知識とでこの経済状況も 乗り切って行かれるかと存じますが、副業的に賃貸物件をお持ちの皆様には、特に必要なのではないかと思います。 弊社は、不動産・建築等に精通した社員がおり、法律・税務に関する専門家のご紹介もできますので、ご安心して ご相談いただけるかと存じます。弊社も皆様の賃貸経営のスタッフの一員に加えていただければ幸いです。
家賃滞納に関する対応・処理の実務
100年に一度と言われる経済不況の中、不動産賃貸借においても賃料の未払いや遅延のトラブルが急増しております。 つい最近も賃料が1年分近く溜まってしまい、回収できないとの相談をお受けしました。このようなご相談は金額の大小はありますが、同じ問題を抱えていらっしゃる不動産賃貸業の経営者の方々は沢山いらっしゃることと存じます。 その皆様のご参考になればと思い、過去の実例より、その対応及び処理方法をご紹介させていただきます。
①初期対応
滞納金額が預かり敷金の範囲内である 場合、家主様によっては入金の催促がはばかられ、傷口を深くしてしまうケースも見受けられます。 しかしながら、滞納処理にとって早期の対応が一番大切なのは皆様ご承知のとおりです。4月分まで何の問題も無く入金されていたのに5・6月と入金が止まってしまったケースがあり、 電話にて催促申しあげたところリストラによる失業中とのお気の毒なご返事でした。本件の場合、建物の築年数の問題もあり空室を抱えていた為、 家主様のご理解を得、これ以上滞納金額を増やさない ことを条件に賃貸借を継続させていただき、一日も早いご就職と滞納金額のご清算をお願いしております。
②長期・高額滞納

冒頭申しあげたような1年近い滞納の場合、既に家主様からは度重なる支払い催促がなされているかと思いますが、 一部の悪質な場合を除き、支払いたくても払えない状態の方々がほとんどかと存じます。この場合、まず賃貸借契約を継続するか否かの結論が先決です。 過去に、家主様が入居者に同情され未納が2年分を超えたケースもありましたのでご注意ください。
方針として、ご退去いただくことを前提とし、訴訟・調停を踏まえ配達証明付き内容証明郵便にて催告の事実作りから取り掛かります。

(文面の注意点)

   1.度々の催促である旨を記載。

   2.支払い金額・支払期日を明記。

   3.支払いが不履行の場合のペナルティー(契約解除他)を記載。

   4.連帯保証人へも同文にて送付。

 

尚、冒頭の1年近い滞納者は内容証明郵便到達後、即時滞納金額の半額の支払い、及び残金の支払い方法の提示をいただきました。

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